Ten artykuł stanowi drugą część z cyklu Działka Budowlana. Jeżeli zastanawiasz się, jak wybrać działkę pod budowę domu, to polecamy Ci przeczytać nasz wcześniejszy wpis. Jeśli masz już rozeznanie, dokonałeś wyboru i chcesz sfinalizować transakcję, to z tej publikacji dowiesz się, jak prawidłowo zawrzeć umowę kupna działki budowlanej. Dowiesz się również na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej, oraz jakich nie popełnić błędów.

A zatem jak kupić działkę budowlaną krok po kroku ?

Gdy wybraliśmy już teren i lokalizację, która spełnia nasze oczekiwania, kupno działki budowlanej powinniśmy rozłożyć na następujące czynności:

1. Analiza Planu Zagospodarowania Przestrzennego, bądź Studium Uwarunkowań i Zabudowy Przestrzennej;
2. Sporządzenie wykazu wszystkich wad i zalet interesującej nas działki;
3. Ustalenie (potwierdzenie) stanu prawnego działki oraz jej właścicieli;
4. Ostateczne negocjacje dotyczące ceny i inne ustalenia;
5. Finalizacja transakcji - zawarcie umowy kupna u notariusza.

Księga Wieczysta stanowi oficjalny zbiór informacji o stanie prawnym nieruchomości (budynku, lokalu, lub gruntu). Znajdziesz w niej zapisy na temat:

• Obecnych i wcześniejszych właścicieli;
• Numerach ewidencyjnych nieruchomości;
• Rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia;
• Ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego;
• Ustanowionej służebności (drogi dojazdowe, słupy wys. napięcia, itp.);
• Hipotece (zadłużenia nieruchomości, jeśli takie istnieje).

Przeszukując ogłoszenia w internecie, zwróć uwagę na takie aspekty, jak:

• rodzaj działki pod zabudowę (czy jest to działka budowlana, rolna, a może siedlisko);
• uzbrojenie działki (czy ma doprowadzone media: prąd, gaz, wodę - lub czy istnieje taka możliwość );
• dostęp do drogi publicznej (czy jest to droga utwardzona, czy asfaltowa; czy wjazd na Twoją posesję będzie od północy, czy od południa)
• kształt działki (nie tylko sam rozmiar);
• ukształtowanie terenu (czy działka jest płaska, czy posiada nierówne, bądź pochyłe/zróżnicowane ukształtowanie);
• obiekty na działce (czy działkę porastają drzewa, bądź czy znajdują się na niej jakiekolwiek budynki, które mogą sprawiać kłopot)
• rodzaj gruntu (nie każdy rodzaj ziemi nadaje się bezpośrednio pod budowę)

Oczywiście nie wszystkiego dowiesz się z samego ogłoszenia, jednak możesz dopytać o szczegóły sprzedawcę.

Umów się na obejrzenie najbardziej interesujących ofert. Wybierając się w dane miejsce dokonaj rekonesansu okolicy, być może przy tej okazji odkryjesz inne ciekawe miejsca pod zabudowę, których nie znalazłeś w Internecie. Jeżeli natrafisz na takie miejsce, możesz zwrócić się do Urzędu Gminy o ustalenie właściciela i dowiedzieć się, czy byłby zainteresowany sprzedażą. Jeśli teren należy do gminy, możesz złożyć swoją ofertę kupna do odpowiedniej komórki. Pamiętaj również o zbadaniu punktów wymienionych powyżej.

• Sprawdź Księgę Wieczystą gruntu, którą możesz uzyskać do wglądu w Gminie. Dowiesz się z niej wszystkiego o obecnych i byłych właścicielach, a także o jej stanie prawnym (na przykład o roszczeniach osób trzecich i ewentualnych zabezpieczeniach na hipotece);
• Zbadaj jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego (również dostępny w Gminie) i dowiedz się, czy istnieją specjalne wytyczne dotyczące budowy na danym terenie. Z planu zagospodarowania przestrzennego dowiesz się również jakie są planowane w okolicy inwestycje na najbliższe lata.

Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule Jak Kupić Działkę Budowlaną Krok Po Kroku.

Cena podawana przez sprzedającego prawie zawsze jest nieco wyższa, gdyż spodziewa się on, że kupujący będzie chciał negocjować. Jeżeli właściciel działki nie miał wcześniej zamiaru jej sprzedać (na przykład dotarłeś do niego sam), postaraj się, aby to on podał cenę pierwszy. Jeśli z marszu złożysz „zbyt” atrakcyjną ofertę, może on wyciągnąć wnioski, że skoro sam go znalazłeś, to znaczy, że warto poczekać, bo może znajdzie się ktoś, kto da więcej.

Jeżeli w trakcie analizy wszystkich cech działki budowlanej odkryłeś jakiekolwiek czynniki niekorzystne, np. działka jest nieuzbrojona, konieczność wykonania dodatkowych prac (a pomimo to chcesz ją kupić), użyj tego, jako argumentu do negocjacji.

Pamiętaj, że idealna sytuacja ma miejsce, gdy obie strony wychodzą korzystnie na danej transakcji (win- win)!

Jeśli wszystko zostało ustalone, nie pozostaje nic innego, jak zawrzeć umowę. Dla Twojego bezpieczeństwa, oraz z przyczyn formalnych umowa kupna- sprzedaży działki budowlanej powinna być potwierdzona notarialnie.  Notariusz pobiera zwykle opłatę uzależnioną od kwoty, na jaka opiewa transakcja.

Pamiętaj, że zakup działki budowlanej wiąże się z koniecznością dodatkowych opłat, jak podatek, czy opłata za ustanowienie księgi wieczystej. Znając cenę działki możesz posłużyć się kalkulatorem, który obliczy wszystkie koszty dla Ciebie.

Uwaga: wystrzegaj się wpłacania zaliczek, przed podpisaniem umowy! Jest to częsty błąd nieświadomych inwestorów, którzy padają w ten sposób ofiarami oszustwa.